חוק מיסוי דירה שלישית עבר לאחרונה בכנסת תוך כדי שהוא יוצר גלי הדף רחבים בקרב ציבור המשקיעים. ברקע הדברים, הוגשה עתירה לבג”ץ נגד הליך החקיקה אשר עודנה תלויה ועומדת. האם כדאי למהר ולנקוט פעולות לצורך הקטנת החשיפה למיסוי, או שמא דווקא השמירה על הקיים עשויה להתברר כאסטרטגיה המשתלמת יותר לטווח הארוך?
מאז החלה יוזמת מיסוי דירה שלישית, נראה כי כולם הפכו להיות סוחרים בחלקיקי דירות ובשברי אחוזים. מעבירים מהורה לילד, אל הסבתא וחוזר חלילה. מדובר לכאורה בתכנון מס לגיטימי, אך יש לזכור כי מהלך כזה, אשר יבוצע ללא ייעוץ מתאים ומבלי שתילקחנה בחשבון ההשלכות אשר עשויות לנבוע ממנו, עשוי להתברר בהמשך כמקור בלתי נדלה של עגמת נפש וסכסוכים משפחתיים.
פתרון אחר הוא להיפטר מהדירות הנוספות ולהציע אותן בשוק לכל המרבה במחיר, תוך כדי ניצול “המתנות” של משרד האוצר – הפקדת התמורה בקרן מיוחדת אשר תבטיח תשואה וניצול המענק שניתן כהחזר במס שבח. אולם האם מכירת הדירה היא הצעד הרציונלי המתבקש בניתוח כלכלי טהור של הנתונים? לא בטוח.
המפתח – מרכיב עליית השווי יצחק הוא בעלים של שלוש דירות – דירת המגורים ושתי דירות נוספות להשקעה באזור המרכז. שוויה של הדירה הזולה מביניהן הוא 1,200,000 ₪ ודמי השכירות המשולמים עבורה הם 4,000 ₪ המשקפים תשואה של 4%.
יצחק לא מעוניין להסתבך ולשלם מיסים מיותרים. הוא מצליח למכור את הדירה השלישית ללא חבות במס שבח, ומפקיד את התמורה בקרן המיוחדת בציפייה לתשואה המובטחת, כשהוא משחק כל הדרך היישר לידיים של שר האוצר. כי מהי בעצם האלטרנטיבה?
נניח שיצחק לא מוותר על הדירה. במקרה הזה הוא יידרש לשלם סך כולל של 12,000 ₪ לשנה (1% משווי הדירה) על הדירה, בגין חוק מיסוי דירה שלישית. התשואה על השכירות נפגעת בטווח המיידי בצורה משמעותית, ללא ספק, אך לצד זה קיים פרמטר מרכזי נוסף – מרכיב שווי עליית הערך של הדירה.
על אף כל הצעדים שננקטו על ידי האוצר בשנים עברו ובקדנציה הנוכחית, מחירי הדירות במרכז עולים בצורה עקבית בכל שנה בשיעור דו ספרתי. כך לדוגמה פורסם במדד דה מרקר האחרון, כי מחירי הדירות בכפר-סבא ובבת ים עלו בשיעור של 10.8%, ביפו ודרום תל-אביב בשיעור של 18% וברחובות בשיעור של 15.7%.
בהנחה שהמגמה הזו תמשך, ובהינתן שעור עליית ערך ממוצע של 10% שנתי, הרי שכעבור שנה הדירה של יצחק תהיה שווה כבר 1,320,000 ₪. כלומר, רווח על הנייר של 120,000 ₪ – פי עשרה (!) מהמס שיצחק נדרש לשלם על הדירה השלישית. גם אם תחול האטה או אפילו ירידה מתונה בשווי הדירות, הרי שעדיין אין כל פרופורציה בין החבות במס בגין הדירה השלישית, לבין עליית הערך הריאלית בשווי הדירה.
החוק עצמו, צריך לומר, בעייתי מאוד. הן בהיבט החוקתי עליו דובר רבות (פגיעה בעיקרון השוויון, פגיעה בקניין) והן בהיבט של המשאבים המוגבלים וההיערכות החסרה מצד רשויות המס בכל הקשור ליישומו של החוק באופן יעיל. בשל כך, לא מן הנמנע, כי גם אם יאושר החוק במתכונתו הנוכחית, הוא לא יאריך ימים.
ייתכן ובמקרים מסוימים הקטנת החשיפה באמצעות מכירה או העברה לקרוב תתברר כחלופה המועדפת בהיבט העסקי. אולם נראה כי ביחס למרבית המשקיעים, נכון יהיה לגייס מעט אורך נשימה ו”להקפיא מצב”, תוך כדי מעקב אחר ההתפתחויות, גם אם במחיר של תשלום המס בטווח הקצר.
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד