איך עוברים ממצב של חיפוש מתמיד למצב של סגירת עסקה. מהם הנתונים והשיקולים שיש לקחת בחשבון בניתוח הנכס וסביבתו ואיך אחרי הכל גם גורמים לזה לקרות. בהמשך לעדכון הקודם, הנה מספר כללים פשוטים שיעזרו לכם בדרך לעסקה הבאה שלכם.
1. התמקדות באזור מוגדר
לא משנה אם החלטתם להשקיע בתל-אביב, באר שבע, חיפה או בכל יעד אחר, יש להגדיר מראש איזור חיפושים ממוקד ככל הניתן. כדאי לנסות לתחום “משבצת” כלשהי כאשר הרזולוציה צריכה להיות ברמת הרחוב (ולפעמים אפילו ברמת מספרי הבתים ברחוב).
כך למשל, אם אנחנו מחפשים דירה בבאר שבע בסמוך לאוניברסיטה, ולאחר בירור ראשוני החלטנו להתרכז בשכונה ב’, כדאי שנגדיר מהי המשבצת בתוך שכונה ב’ שמעניינת אותנו. אחרי שהחלטנו מראש מהו “מגרש המשחקים” שלנו, שלב איסוף המידע יעשה קל יותר, כיוון שמראש החיפוש מתרכז באזור מסוים ואנחנו לא “מתפזרים”.
2. איסוף מידע
ידע הוא כוח וכשמדברים על חיפוש נכס להשקעה, הידע שתצברו הוא קריטי, והוא עשוי להיות הגורם המכריע בין עסקה גרועה לעסקה מצוינת. לאחר שהגדרנו את המתחם בצורה ממוקדת, נרצה להשתמש בכל מקורות המידע העומדים לרשותנו על מנת להפוך למומחים הכי גדולים לאותו אזור. הידע הזה יקנה לנו בהמשך את היתרון היחסי על פני משקיעים אחרים.
ראשית עלינו לקבל אינדיקציה באשר לרמת המחיר למ”ר המקובל במתחם זה. באמצעות חיפוש באתרי אינטרנט כמו: “מדלן”, “יד 2”, מאגר נתוני המכירה של רשות המסים ועוד, ניתן יהיה לדעת בקירוב מהו מכיר המכירה למ”ר המקובל באזור. המחיר הממוצע למ”ר הוא כמובן נתון המהווה בסיס לשינויים בהתחשב במיקום הדירה, מפנה, קומה, רמת השיפוץ, מצב הבניין ועוד.
מומלץ לברר במחלקת ההנדסה בעירייה ובוועדה המקומית לתכנון ובניה מהם התכניות הקיימות והעתידיות החלות במתחם וכיצד העירייה רואה את האזור בשנים הקרובות כחלק מהמרקם העירוני: מידע אודות תכניות לפינוי-בינוי, מרכזי חינוך ומסחר מתוכננים, מפעלים שעשויים להוות מטרד או כל נתון אחר שעשוי להשפיע במישרין על הסביבה ועל ערכי הדירות.
אין תחליף לעבודת שטח: לצאת לראות כמה שיותר דירות, לראיין מתווכים מקומיים, עוברי אורח ותושבים. הסטודנט התמים שמטייל עם הכלב בשכונה, יתגלה לעתים כסוכן המידע החשוב ביותר שתוכלו לגייס. הוא יוכל לספר לכם למשל, באופן נטול פניות, על כל מפגע שמטריד שוכרים פוטנציאליים, על מחירי השכירות המקובלים, עד כמה נעים להסתובב שם בלילה וכו’. כמשקיעים שמסתכלים כל הזמן בעיניים של שוכר פוטנציאלי, המידע הזה עבורכם לא יסולא בפז.
3. לקפוץ למים
צריך לזכור כי בדומה לכל אפיק השקעה אחר, גם בשוק הנדל”ן תמיד יהיה קיים מרכיב כלשהו של סיכון ואי וודאות. בכל שלב נוכל למצוא את הסיבה מדוע דווקא עכשיו זהו המועד הפחות מתאים להיכנס להשקעה – השוק עולה/יורד, הריבית, הרפורמה במיסוי מקרקעין וכל סיבה אחרת שתגרום לנו להישאר באזור הנוחות ולהמתין לעסקה טובה יותר או לימים טובים יותר. ככל שנצבור יותר ידע ומומחיות במתחם שבחרנו להתמקד בו, כך נוכל לצמצם את מרחב אי הוודאות והסיכון שאנחנו לוקחים ולהגביר את הביטחון שלנו בהחלטה לסגור עסקה. כאשר תגיע ההזדמנות, היא תפגוש אותנו מיומנים ושולטים היטב בפרטים, באופן שיאפשר התקדמות מהירה לסגירת העסקה.
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.