אילו סיכונים כרוכים בכניסה לעסקת פינוי-בינוי מול יזם? מהם השיקולים שיש לקחת בחשבון, וכיצד ניתן לדעת שהעסקה היא אכן עסקה משתלמת וברת-ביצוע בטווח הנראה לעין? מורה נבוכים לדייר המבולבל.
תחום ההתחדשות העירונית, הוא נושא חם כיום במדינת ישראל ותופס תאוצה רבה בשנים האחרונות, בעיקר לאור מצוקת הדיור והמחסור בעתודות קרקע זמינות לבניה במרכז הארץ.
עסקת פינוי-בינוי היא למעשה עסקת חליפין, אשר במסגרתה בעלי הדירות מוכרים ליזם את הדירות הקיימות ואת זכויות הבניה הניתנות לניצול ביחס לקרקע ובתמורה, מקבלים מהיזם דירות חדשות, בפרויקט אשר יקום תחת הבניינים הקיימים.
יש לציין, כי קיימים היום שני מודלים לביצוע עסקה מסוג פינוי ובינוי – עסקה של תמ”א 38/2 (בד”כ ביחס לבניין בודד, או שני בניינים צמודים) ועסקה של פינוי בינוי במתכונת קלאסית, אשר ע”פ רוב מבוצעת בהיקפים גדולים יותר.
עסקת נטו
תנאי בסיסי בכל עסקת פינוי-בינוי הוא כי כל עלויות הפרויקט תחולנה על היזם ועליו בלבד. בכלל זה, יש להביא בחשבון גם תשלומי דמי שכירות ביחס לדירה החלופית למשך כל הפרויקט, תשלום למובילים, תשלומים ליועצים מטעם בעלי הדירות, חבויות המס של בעלי הדירות, הקמת הפרויקט בכללותו, רישום בית משותף בגמר התהליך ועוד. באילו עלויות אם כן היזם לא יישא? מקובל שכל נושא הסדרת רישום הדירה הקיימת על שם הבעלים אמור להיות מטופל על ידי הבעלים ועל חשבונו. הוא הדין לגבי חובות עבר של הבעלים ביחס לדירה הקיימת ובמקרים מסוימים בהם הבעלים אינו זכאי לפטור – גם תשלום מס שבח יכול לחול על הבעלים.
הדירה החדשה
שטחה של הדירה החדשה הינו נושא הפתוח למו”מ מול היזם, כמו גם יתר התנאים המסחריים האחרים, עליהם נדבר בהמשך. ככלל אצבע, מקובל להתייחס למפתח של תוספת שטח של עד 25 מ”ר לעומת שטחה של הדירה הקיימת, כאשר התמורה אשר תקבע בפועל, משתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם לאילוצי התכנון, למגבלות המיסוי (בהתאם לחלופות המובאות בחוק מיסוי מקרקעין) ולכושר המיקוח של בעלי הדירות. לדירה תתווסף, על פי רוב, מרפסת שמש חיצונית (שאינה כלולה בשטח הדירה), חניה (רגילה בחניון תת קרקעי או חניה במתקן חניה) ומחסן, ככל שהדבר יתאפשר במסגרת היתר הבניה.
בטוחות לבעלים
ערבות “חוק מכר” להבטחת הדירה
הערבות החשובה ביותר העומדת בבסיס ההסכם. בדומה לכל עסקת רכישת דירה מקבלן שבה מחויב הקבלן להעמיד לרשות הרוכשים ערבויות “חוק מכר”, גם כאן, ההסכם חייב לכלול התחייבות להעמדת ערבות בנקאית לטובת הבעלים. ערבות חוק מכר ניתנת למימוש בהתקיים עילות מסוימות הקבועות בחוק ותפקידה לשמש כבטוחה, עבור הבעלים, לכל מקרה שבו, חלילה, היזם לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו ולמסור לקונה את הדירה (ע”ע פרשת חפציבה). מועד קבלת הערבות הינו ביום פינוי הדירה הקיימת, או עם שעבוד הדירה והיא תושב ליזם כנגד קבלת החזקה בדירה החדשה. מקובל לקבוע את סכום הערבות ע”פ שוויה המוערך של הדירה החדשה, בהתאם להערכת שמאי (דוח 0) עדכנית, שתיערך בסמוך לפינוי הדירות הקיימות.
ערבות להבטחת דמי השכירות
היזם מחויב לשאת בתשלום דמי השכירות של הבעלים ביחס לדירה החלופית, למשך כל תקופת הביצוע עד להשלמת הפרויקט. לצורך כך מעמיד היזם ערבות נוספת, בגובה דמי השכירות למשך כל תקופת הביצוע. ערבות דמי השכירות מוחזקת בידי ב”כ הבעלים או בידי הבעלים עצמו והיא ניתנת למימוש, בכל מקרה שבו היזם אינו עומד בתשלום דמי השכירות כנדרש.
ערבות מסים
ערבות זו נועדה להבטיח את תשלום המסים החלים על הבעלים בעסקה, אשר היזם נוטל על עצמו (שוב, בשל העיקרון של “עסקת נטו”). לצורך קביעת סכום הערבות, מקובל לפנות ליועץ מס מומחה, אשר יקבע את חשיפת המסים המקסימלית בעסקה ע”פ ניתוח חבויות המס החלות על הבעלים.
ערבות בדק
בגמר הפרויקט ולאחר מסירת הדירות, מתחילה על פי החוק “תקופת הבדק” שאורכת שנה. במהלך השנה הזו, חלה על היזם החובה לתקן את כל הליקויים שנתגלו בדירה החל ממועד מסירת הדירה. להבטחת ביצוע התיקונים, מופקדת ערבות הבדק בידי ב”כ הבעלים. סכום הערבות הוא נושא הפתוח למו”מ ונע על פי רוב, סביב כמה עשרות אלפי שקלים לדירה.
ערבות רישום
רישום הבית המשותף בגמר הפרויקט בלוחות זמנים ברורים הוא עניין הקבוע היום בחקיקה ונועד למנוע מצב של סחבת שהיה נוהג בפרויקטים בעבר, כדבר שבשגרה. הערבות נועדה לעגן את ההתחייבות החוזית של היזם בנוגע לרישום ולהבטיח שבמידה, מכל סיבה, לא יירשם הבניין כנדרש, יוכלו הבעלים לממש את הערבות ולבצע את הרישום באופן עצמאי. סכום הערבות תלוי בהיקף ובמורכבות הרישום בפרויקט הספציפי.
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.